Kuidas osta kinnisvara Hispaanias: kogu protsess samm-sammult

Hispaania tehingus ei tööta laua taga Sinu heaks keegi peale advokaadi, kelle Sa ise palkad. Maakler saab tasu müüjalt ja see sõltub tehingu toimumisest. Notar on avalik ametiisik: ta kontrollib omandit ja koormatisi, aga ta ei ütle Sulle, et hind on liiga kõrge või et juurdeehitus on ebaseaduslik.

Me oleme kinnisvarabüroo (kes me oleme) ja meie töö on objektide leidmine, vaatamised ja tehingu koordineerimine — seda me teeme. Juriidilist kontrolli me ei tee, ja me ei soovita võtta advokaati, kelle oleme ise Sulle leidnud. See lause maksab meile raha ja on siin lehel kõige tähtsam.

Lõks sulgub enne notarit: notari juurde jõudes oled Sa juba eellepingule alla kirjutanud ja 10% maksnud, ja peaaegu iga tõsine probleem on avastatav enne seda allkirja ning väga kallis pärast seda. Advokaat võtab registriväljavõtte (nota simple) ja uue vahetult enne tehingut, omavalitsuse planeeringutõendi ning ühistu võlatõendi koos kahe viimase aasta koosolekuprotokollidega, ja kontrollib katastri võrdlusväärtuse enne, kui hind kokku lepitakse. Küsi advokaadi advokatuuri (colegio) ja registreerimisnumbrit ning kontrolli need riiklikust registrist. Ametlikku tariifi ei ole: turul korratav 1% + käibemaks, alampiiriga 1 200–1 800 eurot, on turutava, mida me ühestki ametlikust allikast kinnitada ei suutnud. Notari ja registri tasud on seevastu määrusega fikseeritud.

NIE (Número de Identidad de Extranjero) on välismaalase isikukood. See ei ole elamisluba ega tee Sinust residenti. Igal omandidokumendile minejal on seda vaja — paar vajab kahte. Taotlus käib vormil EX-15, riigilõiv 9,84 €. ELi kodaniku „roheline tunnistus“ (EX-18, 12 €) on hoopis neile, kes jäävad Hispaaniasse üle kolme kuu; kui Sa kolima ei hakka, ära seda võta, sest see tekitab maksuresidentsuse riski.

Tallinna saatkonnas on vaja käsitsi allkirjastatud EX-15, isikut tõendavat dokumenti, elukohatõendit ja tasutud lõivu; NIE väljastatakse saatkonna sõnul keskmiselt kahe nädalaga. Sama saatkond märgib, et Tallinnas väljastatud NIE-l on ajutine kehtivus kolm kuud — praktikud mõistavad seda tõendipaberi, mitte numbri kohta käivana, aga me ei suutnud kontrollida, kuidas Alicante ja Murcia notarid vanemat tõendit kohtlevad. Ära taotle seda enne, kui tehing on kolme kuu kaugusel.

Taotluse võib esitada esindaja kaudu piisava volikirjaga. Hispaanias on seaduslik otsustustähtaeg viis päeva, aga tegelik pudelikael on broneeritud aeg, mille kohta riiklik süsteem ooteaja statistikat ei avalda. Kes ütleb Sulle „kolm nädalat“, see pakub.

Reserveerimislepingut ei reguleeri ükski Hispaania seadusesäte. See on büroode välja mõeldud vahend ja selle mõju tuleneb ainult paberi sõnastusest: kas reserveerimistasu on tagastatav, sõltub ainult sellest, mis lepingus kirjas on. Turutava — mitte reegel — on 3 000–6 000 eurot 14–30 päevaks. Nõua, et raha hoiaks Sinu advokaat ja et leping lubaks tasu täieliku tagastamise, kui kontroll leiab koormatisi, planeeringurikkumisi või võlgu.

Arras ehk käsiraha kohta on seaduses üks lause — tsiviilseadustiku artikkel 1454: kui käsiraha on antud, võib lepingu lõpetada nii, et ostja leppib selle kaotamisega või müüja tagastab selle kahekordselt.

Ja siin eksivad välismaised ostjad. Hispaania kohtud ei eelda penitenciales-käsiraha: artiklit 1454 tõlgendatakse kitsalt ja käsiraha loetakse ettemaksuks, kui leping taganemisõigust selgelt ei sätesta. Kontrollitavat kõrgeima kohtu lahendit me sellele ei leidnud, nii et võta seda praktikute ühise arusaamana. Tagajärg on konkreetne: 10% maksnud ostja võib saada vastu täitmisnõude. Lase eellepingusse kirjutada, et käsiraha on penitencial artikli 1454 mõttes, ja nõua äramuutvat tingimust laenu saamise kohta.

Omand läheb üle notari juures: escritura pública on see dokument, mis omandi üle annab. Notar küsib registrist värske väljavõtte, nõuab müüjalt kinnitust, et kinnistu on vaba üürilepingutest ja asukatest, nõuab ühistu tõendit ja kirjutab dokumenti, kuidas hind tasuti. Notari valib ostja, ja kui Sa keelt ei oska, peab kohal olema tõlk. Tava on Hispaania pangast võetud pangatšekk müüja nimele, mis antakse üle allkirjastamislauas; Hispaania pangakonto ei ole ostmiseks nõutud, aga tšeki ja hilisemate otsekorralduste jaoks on. Kui kinnistul on müüja hüpoteek, veendu, et see ka registrist kustutatakse.

Pärast allkirja esitab notar dokumendi registrisse elektrooniliselt samal päeval, mis blokeerib registri hilisemate kannete, näiteks arestide, vastu. See on Sinu tähtsaim kaitse — küsi kinnitust, et see tehti. Registrisse kandmata omand ei ole kolmandate isikute vastu maksev ja heauskse ostja kaitse tekib kande, mitte allkirja hetkel. Registripidajal on kande tegemiseks viisteist päeva; maksudeklaratsiooni tähtaeg on Valencia piirkonnas üks kuu ja Murcias 30 tööpäeva.

Ehitusaegsete maksete garantii kord muutus 1. jaanuaril 2016 ja siin eksib enamik juhendeid. Vana seadus tunnistati kehtetuks. Täna peab arendaja tagama makstud summade tagastamise koos maksude ja intressiga kindlustuse või pangagarantiiga, aga see kohustus kehtib alates ehitusloa saamisest, samas kui vana korra kohtupraktika kaitses ka enne luba makstud raha. Sellest tuleb üks reegel: ära maksa arendajale midagi enne, kui ehitusluba on antud ja Sinu nimele on väljastatud individuaalne garantiipoliis. Ehitusgarantii on üks aasta viimistlusele, kolm aastat elamiskõlblikkusele ja kümme aastat kandekonstruktsioonile.

Kasutusõigus ei ole enam luba. Nii Valencia piirkonnas kui Murcias vormistatakse kasutuselevõtt vastutusdeklaratsiooniga (declaración responsable), mille arendaja ise esitab — see ei ole luba ja selle võib hiljem kehtetuks tunnistada. Nõua omavalitsuse registreerimismärkega deklaratsiooni ja ehituse lõppakti. Ka iga omanikuvahetus Valencia piirkonnas käivitab teistkordse kasutuselevõtu deklaratsiooni kohustuse, mille juurde on vaja tehniku tõendit — ja registreerimata juurdeehitus on täpselt see, mis takistab tehnikul allkirja andmast.

Kolm asja, mille enamik juhendeid ütleb valesti:

• Valencia autonoomses piirkonnas, kuhu kuulub Alicante provints, on järelturu võõrandamismaks ITP 9%, mitte 10% — ja 11%, kui väärtus ületab 1 000 000 eurot.
• Murcia piirkonnas on ITP 7,75%, mitte 8%. Kontrollimise päeval näitas Murcia maksuameti enda KKK veel 8% — ametlikud lehed jäävad maha.
• Maksu ei arvestata sellelt hinnalt, mille Sa maksad, vaid hinna ja katastri võrdlusväärtuse (valor de referencia) kõrgemalt. Kui ostad 180 000 euroga kinnistu, mille võrdlusväärtus on 210 000, maksad 9% suuremalt summalt — 2 700 eurot rohkem. Vaata võrdlusväärtus katastri e-teenusest tasuta järele enne hinna kokkuleppimist.

Järelturu korter 200 000 €, Alicante provints, ilma laenuta:

Murcias oleks sama korter ITP 7,75% tõttu ≈ 20 120 € ehk ≈ 10,1%. Uusarendusel maksad ITP asemel käibemaksu 10% ja tempelmaksu AJD 1,4% Valencias või 1,5% Murcias, mis viib kogusumma ≈ 13,8% juurde. Rusikareeglid: järelturg 11–13% Alicante provintsis ja 10–12% Murcias, uusarendus 13–15% mõlemas. Maksud ning notari ja registri tariifialused on seadusega kehtestatud; tegelikud arved on aga kõrgemad ja meie „ligikaudu kahekordne“ kordaja on tähelepanek, mitte mõõtmine. Advokaadil ja gestorial ei ole ametlikku tariifi üldse.

Piirkond otsustab määra. Torrevieja ja Guardamar del Segura on Alicante provintsis: 9%. San Pedro del Pinatar on Murcias: 7,75%. Piir jookseb linnade vahelt, mis rannast vaadates on ühesugused, ja 200 000 euro juures on vahe 2 500 eurot.

Sirge sularahatehing reserveerimisest notarini võtab umbes 6–12 nädalat. Aeglased sammud on NIE, kui Sa selle viimaseks jätad; omavalitsuse planeeringutõend, sest registriandmed tulevad kohe, omavalitsuse info mitte; raha liikumine, mis läheb vastavuskontrolli; ja august, mil omavalitsused, notarid ja registrid töötavad vähendatud võimsusel.

IBI on omavalitsuse kinnisvaramaks katastriväärtuselt (valor catastral), mis ei ole sama, mis ostumaksu aluseks olev võrdlusväärtus. Seadus lubab linnalisele kinnisvarale 0,4–1,10% ja määra valib iga omavalitsus ise. 200 000-eurose rannikukorteri puhul arvesta 350–800 eurot aastas — see on illustratsioon, mitte kontrollitud arv: me ei suutnud ühegi konkreetse omavalitsuse kehtivat määra kontrollida. Küsi müüjalt eelmise aasta IBI arve. Ühistumaksetele ametlikku allikat ei ole; küsi viimane eelarve ja kahe viimase aasta koosolekuprotokollid, sest need näitavad otsustatud erakorralisi makseid, mida „võlgu ei ole“ tõend ei näita.

IRNR: maks, mis üllatab peaaegu igat ostjat. Hispaania maksustab mitteresidenti arvestusliku üüritulu pealt ka siis, kui korter seisab aasta läbi tühjana ega teeni sentigi. Maksustatav summa on 2% katastriväärtusest või 1,1%, kui katastriväärtus pärineb üldisest ümberhindamisest, mis jõustus jooksval või kümnel eelneval maksuaastal; määr on ELi residendile 19% ja kulusid maha arvata ei saa. Katastriväärtus 70 000 eurot annab 146 või 266 eurot maksu aastas. Iga kaasomanik esitab oma deklaratsiooni vormil Modelo 210 — kui mõni juhend soovitab „Modelo 212“, on see viisteist aastat vananenud. 2026. aasta arvestuslik tulu deklareeritakse 1. aprillist 31. detsembrini 2027.

Üks aus hoiatus: maksuameti juhis ja seaduse tekst on praegu omavahel vastuolus selles, milliste aastate kohta soodsam 1,1% test kehtib. Me ei tee näo, et see on selge — kinnita nõustajaga.

1. Registreerimata ehitus. Korduv muster: villa, mille kinniehitatud terrass, kelder või bassein ei esine registris ega ehitusloas. Register kaitseb Sind ainult selles ulatuses, mida ta ise ütleb.

• Valencia piirkonnas võib omavalitsus nõuda seadustamist või lammutamist 15 aasta jooksul tööde lõpetamisest. Ja 15 aasta möödumine ei seadusta mitte midagi — see üksnes välistab lammutuskäsu, ja seni ei tohi ehitatut ümber ehitada ega laiendada; ning hoonestamata maal (suelo no urbanizable) ei ole tähtaega üldse.
• Murcias aeguvad rikkumised nelja aastaga, aga õigus nõuda õiguspärase olukorra taastamist on seaduses sõnaselgelt aegumatu.
• Kui oled lugenud AFO-sertifikaatidest: see on Andaluusia instrument, mida Valencia ega Murcia õiguses ei ole.

Võrdle hoonet registrikirjelduse ja ehitusloaga: lahknevus pinnas on märguanne.

2. Ühistu võlg. Ostja vastutab korteriga endaga eelmise omaniku võlgade eest jooksva aasta möödunud osa ja kolme eelneva kalendriaasta ulatuses; vanemad juhendid ütlevad „üks aasta“, aga see muutus 2013. Müüja peab esitama ühistu tõendi ja ilma selleta ei tohi notar dokumenti kinnitada, kui ostja sellest just ei loobu. Ära kunagi loobu.

3. Müüja on mitteresident, ja siis on kaks kohustust Sinu. Sa pead kinni pidama 3% ostuhinnast ja kandma selle riigikassasse ühe kuu jooksul; kui Sa seda ei tee, vastutab kinnistu ise. Ja kui müüja on mitteresidendist eraisik, saab ostjast plusvalía asendusmaksja. Lause „plusvalía maksab müüja“ on vale täpselt selles olukorras, mis on Costa Blancal kõige tavalisem.

4. Rannik. Kaitsevöönd on 100 meetrit ja selle sees on eluhoone ehitamine keelatud, aga maal, mis oli 1988. aastal juba linnalise sihtotstarbega, on vöönd 20 meetrit. Ja üks asi, mida me tahtlikult ei tee: me ei jutusta Sulle hoiatavaid lugusid — nimelised õudusjutud on see materjal, mida me kontrollitava allikani tagasi ei suutnud viia.

Rahastamisel on kaks teed ja valik on selle üle, kus risk asub. LHV kirjeldab välismaale ostmist avalikult: laen Sinu Eesti kinnisvara tagatisel, kuni 70% selle väärtusest, alates 2,99% + euribor, ja hüpoteek seatakse Sinu Eesti varale — loe seda kaks korda. SEB nõuab samuti Eestis asuvat tagatist ja lubab kuni 60%, kui see ei ole Sinu enda kodu; Swedbank ja Coop Pank ei ütle välismaale ostmise kohta midagi. „Alates 2,99%“ on marginaal, mitte intress: 6 kuu euribor oli 31.03.2026 seisuga 2,529%, ehk kokku umbes 5,5%.

Hispaania uute eluasemelaenude keskmine intress oli 2026. aasta mais 2,98%, aga see on residendipõhine keskmine, mitte mitteresidendi pakkumine — ükski Hispaania pank ei avalda mitteresidendi tingimusi ja laialt korratud 60–70% laenu ja tagatise suhe on kinnitamata. Aus kokkuvõte: Eesti tee ei ole automaatselt odavam — selle eelis on kiirus ja sularahaostja seisund, hind on see, et riski kannab Sinu Eesti kodu. Pikemalt finantseerimise lehel. Valuutariskist rääkivad ingliskeelsed juhendid on kirjutatud Briti ostjale: euroalas on raha liigutamine tavaline SEPA ülekanne.

Maksud kahes riigis. Maksulepingu järgi maksustab Hispaania kinnisvaratulu ja müügikasu; Eesti ei ole välistatud ja kõrvaldab topeltmaksustamise mahaarvamisega. Üüritulu tuleb Eestis deklareerida — maksu- ja tolliamet ütleb otse, et välisriigis maksustamine ei vabasta deklareerimisest — ja Hispaanias makstud maks arvatakse maha kuni Eesti maksu ulatuses, nii et hoia iga aasta Modelo 210 ja maksekinnitus alles. Deklaratsiooni tabelinumbrit me ei trüki, sest me ei suutnud kinnitada, kuhu välismaine üüritulu 2026. aasta vormil käib. Modelo 720 on Hispaania maksuresidendi kohustus, mitte Sinu.

Arstiabi, juhiluba, lennud. Euroopa ravikindlustuskaart kehtib ainult riiklikes raviasutustes — eraarsti ega Eestisse transporti see ei kata; päriselt koliv pensionär taotleb Tervisekassast tõendi S1. Eesti juhiluba kehtib Hispaanias niikaua, kui see kehtib. Ja üks asi, milleks tasub valmis olla: 30. juulil 2026 ei olnud Tallinna lennujaama sihtkohtade nimekirjas ei Alicantet ega Murciat. Costa Blancale jõudmine tähendab ümberistumist; me ei ütle, millist, sest me ei suutnud kontrollida, millised lennufirmad naaberriikidest praegu lendavad.