Как купить недвижимость в Испании: весь процесс шаг за шагом

В испанской сделке за столом на вас не работает никто, кроме адвоката, которого вы наняли сами. Агент получает вознаграждение от продавца, и оно зависит от того, состоится ли сделка. Нотариус — публичное должностное лицо: он проверяет право собственности и обременения, но он не скажет вам, что цена завышена или что пристройка незаконна.

Мы — агентство недвижимости (кто мы такие), и наша работа — это поиск объектов, просмотры и координация сделки: именно этим мы и занимаемся. Юридическую проверку мы не делаем и не советуем брать адвоката, которого нашли вам мы сами. Эта фраза стоит нам денег и является самым важным на этой странице.

Ловушка захлопывается до нотариуса: к нотариусу вы приходите, уже подписав предварительный договор и заплатив 10%, а почти любая серьёзная проблема обнаруживается до этой подписи и очень дорого обходится после неё. Адвокат берёт выписку из реестра (nota simple) и ещё одну непосредственно перед сделкой, градостроительную справку муниципалитета и справку сообщества собственников об отсутствии долгов вместе с протоколами собраний за два последних года, а кадастровую справочную стоимость проверяет до того, как согласована цена. Спросите у адвоката его коллегию (colegio) и регистрационный номер и проверьте их в государственном реестре. Официального тарифа не существует: повторяющиеся на рынке 1% + НДС с нижней границей 1 200–1 800 евро — это рыночная практика, которую мы не смогли подтвердить ни одним официальным источником. Тарифы нотариуса и реестра, напротив, установлены нормативным актом.

NIE (Número de Identidad de Extranjero) — это идентификационный номер иностранца. Он не является видом на жительство и не делает вас резидентом. Он нужен каждому, кто будет вписан в документ о собственности: паре нужны два. Заявление подаётся на бланке EX-15, госпошлина 9,84 €. «Зелёная справка» гражданина ЕС (EX-18, 12 €) — это совсем другое, она для тех, кто остаётся в Испании дольше трёх месяцев; если вы не переезжаете, не берите её, потому что она создаёт риск налогового резидентства.

В посольстве в Таллинне нужны подписанный от руки EX-15, документ, удостоверяющий личность, справка о месте жительства и оплаченная пошлина; по словам самого посольства, NIE выдаётся в среднем за две недели. То же посольство указывает, что у выданного в Таллинне NIE временный срок действия — три месяца. Практики понимают это как относящееся к бумажной справке, а не к самому номеру, но нам не удалось проверить, как нотариусы Аликанте и Мурсии относятся к справке постарше. Не подавайте заявление раньше, чем до сделки останется три месяца.

Заявление можно подать через представителя с достаточной доверенностью. В Испании установленный законом срок на решение — пять дней, но настоящее узкое место — это запись на приём, по которой государственная система статистику ожидания не публикует. Тот, кто говорит вам «три недели», гадает.

Договор резервирования не регулируется ни одной нормой испанского закона. Это инструмент, придуманный агентствами, и его действие вытекает исключительно из формулировок на бумаге: возвращается ли резервационный взнос, зависит только от того, что написано в договоре. Рыночная практика — не правило — это 3 000–6 000 евро на 14–30 дней. Требуйте, чтобы деньги хранил ваш адвокат и чтобы договор допускал полный возврат взноса, если проверка обнаружит обременения, градостроительные нарушения или долги.

Arras, то есть задатку, закон посвящает одну фразу — статью 1454 Гражданского кодекса: если задаток дан, договор можно прекратить так, что покупатель мирится с его потерей, а продавец возвращает его в двойном размере.

И вот здесь иностранные покупатели ошибаются. Испанские суды не презюмируют задаток penitenciales: статья 1454 толкуется узко, и задаток считается авансом, если договор прямо не устанавливает право на отказ. Проверяемого решения Верховного суда мы на этот счёт не нашли, так что считайте это общим пониманием практикующих юристов. Последствие вполне конкретное: покупатель, заплативший 10%, может получить в ответ иск об исполнении договора. Впишите в предварительный договор, что задаток является penitencial в смысле статьи 1454, и требуйте отменительного условия на случай неполучения кредита.

Собственность переходит у нотариуса: escritura pública — это тот документ, который передаёт право собственности. Нотариус запрашивает свежую выписку из реестра, требует от продавца подтверждения, что объект свободен от договоров аренды и проживающих, требует справку сообщества собственников и записывает в документ, как была уплачена цена. Нотариуса выбирает покупатель, и если вы не владеете языком, при подписании должен присутствовать переводчик. Обычная практика — банковский чек, взятый в испанском банке на имя продавца и передаваемый прямо за столом подписания; испанский банковский счёт для покупки не обязателен, но для чека и для последующих прямых дебетов он нужен. Если на объекте есть ипотека продавца, убедитесь, что она также погашается в реестре.

После подписания нотариус подаёт документ в реестр в электронном виде в тот же день, и это блокирует реестр от более поздних записей, например от арестов. Это ваша важнейшая защита — попросите подтверждение, что это сделано. Не внесённая в реестр собственность не действует против третьих лиц, и защита добросовестного приобретателя возникает в момент записи, а не подписи. У регистратора есть пятнадцать дней на внесение записи; срок подачи налоговой декларации — один месяц в регионе Валенсия и 30 рабочих дней в Мурсии.

Порядок гарантирования платежей на этапе строительства изменился 1 января 2016 года, и именно здесь ошибается большинство руководств. Старый закон был отменён. Сегодня застройщик обязан обеспечить возврат уплаченных сумм вместе с налогами и процентами страховкой или банковской гарантией, но эта обязанность действует с момента получения разрешения на строительство, тогда как судебная практика по старому порядку защищала и деньги, уплаченные до разрешения. Отсюда одно правило: не платите застройщику ничего, пока не выдано разрешение на строительство и на ваше имя не оформлен индивидуальный гарантийный полис. Гарантия на строительство — один год на отделку, три года на пригодность для проживания и десять лет на несущие конструкции.

Ввод в эксплуатацию — больше не разрешение. И в регионе Валенсия, и в Мурсии заселение оформляется декларацией об ответственности (declaración responsable), которую подаёт сам застройщик, — это не разрешение, и её могут впоследствии признать недействительной. Требуйте декларацию с отметкой о регистрации в муниципалитете и акт окончания строительства. К тому же в регионе Валенсия каждая смена собственника порождает обязанность подать повторную декларацию о вводе в эксплуатацию, а для неё нужна справка технического специалиста — а незарегистрированная пристройка и есть ровно то, что мешает специалисту поставить подпись.

Три вещи, о которых большинство руководств пишет неверно:

• В Валенсийском автономном сообществе, куда входит провинция Аликанте, налог на переход права собственности ITP на вторичном рынке составляет 9%, а не 10% — и 11%, если стоимость превышает 1 000 000 евро.
• В регионе Мурсия ITP составляет 7,75%, а не 8%. В день проверки собственный раздел вопросов и ответов налоговой службы Мурсии всё ещё показывал 8% — официальные страницы отстают.
• Налог считается не с той цены, которую вы платите, а с большей из двух величин: цены и кадастровой справочной стоимости (valor de referencia). Если вы покупаете за 180 000 евро объект, справочная стоимость которого 210 000, вы платите 9% с большей суммы — на 2 700 евро больше. Посмотрите справочную стоимость бесплатно в электронной службе кадастра до того, как согласуете цену.

Квартира на вторичном рынке за 200 000 €, провинция Аликанте, без кредита:

В Мурсии та же квартира из-за ITP 7,75% обошлась бы в ≈ 20 120 €, то есть ≈ 10,1%. В новостройке вместо ITP вы платите НДС 10% и гербовый сбор AJD 1,4% в Валенсии или 1,5% в Мурсии, что доводит общую сумму до ≈ 13,8%. Ориентировочно: вторичный рынок 11–13% в провинции Аликанте и 10–12% в Мурсии, новостройка 13–15% в обоих регионах. Налоги, а также тарифные основания нотариуса и реестра установлены законом; фактические счета, однако, выше, и наш множитель «примерно вдвое» — это наблюдение, а не измерение. У адвоката и у gestoría официального тарифа нет вообще.

Ставку решает регион. Торревьеха и Гуардамар-дель-Сегура находятся в провинции Аликанте: 9%. Сан-Педро-дель-Пинатар — в Мурсии: 7,75%. Граница проходит между городами, которые с пляжа выглядят одинаково, и при 200 000 евро разница составляет 2 500 евро.

Простая сделка без кредита от резервирования до нотариуса занимает примерно 6–12 недель. Медленные шаги — это NIE, если оставить его напоследок; градостроительная справка муниципалитета, потому что данные реестра приходят сразу, а сведения муниципалитета нет; движение денег, которое уходит на комплаенс-проверку; и август, когда муниципалитеты, нотариусы и реестры работают на пониженной мощности.

IBI — это муниципальный налог на недвижимость, начисляемый с кадастровой стоимости (valor catastral), которая не совпадает со справочной стоимостью, служащей базой налога при покупке. Закон допускает для городской недвижимости 0,4–1,10%, а ставку каждый муниципалитет выбирает сам. Для прибрежной квартиры за 200 000 евро рассчитывайте на 350–800 евро в год — это иллюстрация, а не проверенная цифра: нам не удалось проверить действующую ставку ни одного конкретного муниципалитета. Попросите у продавца счёт IBI за прошлый год. Для платежей сообществу собственников официального источника нет; попросите последний бюджет и протоколы собраний за два последних года, потому что именно они показывают утверждённые внеочередные взносы, которых справка «долгов нет» не показывает.

IRNR: налог, который удивляет почти каждого покупателя. Испания облагает нерезидента налогом с вменённого дохода от аренды и тогда, когда квартира весь год стоит пустой и не зарабатывает ни цента. Налоговая база — 2% кадастровой стоимости или 1,1%, если кадастровая стоимость получена в результате общей переоценки, вступившей в силу в текущем или в десяти предшествующих налоговых годах; ставка для резидента ЕС — 19%, и расходы вычитать нельзя. Кадастровая стоимость 70 000 евро даёт 146 или 266 евро налога в год. Каждый сособственник подаёт свою декларацию по форме Modelo 210 — а если какое-то руководство советует «Modelo 212», оно устарело на пятнадцать лет. Вменённый доход за 2026 год декларируется с 1 апреля по 31 декабря 2027 года.

Одно честное предупреждение: инструкция налоговой службы и текст закона сейчас противоречат друг другу в том, к каким годам применяется более выгодный тест 1,1%. Мы не делаем вид, что здесь всё ясно, — уточните у консультанта.

1. Незарегистрированная постройка. Повторяющийся сюжет: вилла, у которой закрытая терраса, подвал или бассейн не значатся ни в реестре, ни в разрешении на строительство. Реестр защищает вас ровно в тех пределах, о которых он сам говорит.

• В регионе Валенсия муниципалитет может потребовать узаконивания или сноса в течение 15 лет с момента завершения работ. И истечение 15 лет не узаконивает ровным счётом ничего — оно лишь исключает предписание о сносе, а до тех пор построенное нельзя ни перестраивать, ни расширять; и на незастраиваемой земле (suelo no urbanizable) срока нет вообще.
• В Мурсии срок давности по нарушениям — четыре года, но право требовать восстановления законного положения в законе прямо названо бессрочным.
• Если вы читали о сертификатах AFO: это андалусийский инструмент, которого нет ни в валенсийском, ни в мурсийском праве.

Сравните само здание с описанием в реестре и с разрешением на строительство: расхождение в площади — это сигнал.

2. Долг перед сообществом собственников. Покупатель отвечает самой квартирой по долгам прежнего владельца за истекшую часть текущего года и за три предшествующих календарных года; более старые руководства говорят «один год», но это изменилось в 2013 году. Продавец обязан представить справку сообщества, и без неё нотариус не вправе удостоверить документ, если только покупатель сам от неё не откажется. Никогда не отказывайтесь.

3. Продавец — нерезидент, и тогда две обязанности ложатся на вас. Вы обязаны удержать 3% от цены покупки и перечислить их в казну в течение одного месяца; если вы этого не сделаете, отвечать будет сам объект. А если продавец — физическое лицо-нерезидент, покупатель становится замещающим плательщиком plusvalía. Фраза «plusvalía платит продавец» неверна ровно в той ситуации, которая на Коста-Бланке встречается чаще всего.

4. Побережье. Защитная зона — 100 метров, и внутри неё строить жилое здание запрещено, но на земле, которая уже в 1988 году имела городское назначение, зона составляет 20 метров. И одна вещь, которую мы намеренно не делаем: мы не рассказываем вам страшных историй — истории с именами и названиями относятся как раз к тому материалу, который нам не удалось привязать к проверяемому источнику.

У финансирования два пути, и выбор сводится к тому, где лежит риск. LHV описывает покупку за рубежом открыто: кредит под залог вашей эстонской недвижимости, до 70% её стоимости, от 2,99% + еврибор, и ипотека устанавливается на ваше эстонское имущество — прочитайте это дважды. SEB тоже требует залог, находящийся в Эстонии, и допускает до 60%, если это не ваш собственный дом; Swedbank и Coop Pank о покупке за рубежом не говорят ничего. «От 2,99%» — это маржа, а не процент: 6-месячный еврибор по состоянию на 31.03.2026 составлял 2,529%, то есть в сумме около 5,5%.

Средняя ставка по новым жилищным кредитам в Испании в мае 2026 года была 2,98%, но это среднее по резидентам, а не предложение для нерезидента: ни один испанский банк условия для нерезидентов не публикует, а широко повторяемое соотношение кредита и залога 60–70% не подтверждено. Честный итог: эстонский путь не является автоматически более дешёвым — его преимущество в скорости и в положении покупателя, платящего без кредита, а цена в том, что риск несёт ваш эстонский дом. Подробнее на странице о финансировании. Англоязычные руководства, которые рассказывают о валютном риске, написаны для британского покупателя: внутри зоны евро перемещение денег — это обычный перевод SEPA.

Налоги в двух странах. По налоговому соглашению Испания облагает доход от недвижимости и прибыль от продажи; Эстония при этом не исключена и устраняет двойное налогообложение зачётом. Доход от аренды нужно декларировать в Эстонии — Налогово-таможенный департамент прямо говорит, что налогообложение за рубежом от декларирования не освобождает, — а уплаченный в Испании налог зачитывается в пределах эстонского налога, поэтому храните за каждый год Modelo 210 и подтверждение платежа. Номер таблицы в декларации мы не печатаем, потому что нам не удалось подтвердить, куда в форме за 2026 год вносится доход от аренды за рубежом. Modelo 720 — это обязанность налогового резидента Испании, а не ваша.

Медицинская помощь, водительские права, перелёты. Европейская карта медицинского страхования действует только в государственных медицинских учреждениях — ни частного врача, ни транспортировку в Эстонию она не покрывает; тот, кто переезжает по-настоящему, запрашивает в Эстонской кассе здоровья справку S1. Эстонские водительские права действуют в Испании столько, сколько они действительны. И одна вещь, к которой стоит быть готовым: 30 июля 2026 года в списке направлений Таллиннского аэропорта не было ни Аликанте, ни Мурсии. Добраться до Коста-Бланки означает пересадку; какую именно, мы не говорим, потому что нам не удалось проверить, какие авиакомпании сейчас летают из соседних стран.